Modelo de evaluación del pleno aprovechamiento en distintos tipos de zonas urbanísticas. Un análisis de la eficiencia tipológica en Colombia

Abstract

The study propose a model or a methodological evaluation strategy of urban typologies through the study of urban uses and its application in Colombia, intending to identify the most efficient. The analysis takes as reference the land consumptions per inhabitant, from conceiving the urban typologies as a result of replicating formal patterns derived from the urban use regulation and thus these consolidate in association with the general systems the bets for social improvement of the territorial model. The model of typological efficiency evaluation values the capability of the typologies to guarantee the sufficiency of the cities functional support; the capability to contribute to the consolidation of the territorial model goals with its input to plan operations, the insurance of the habitability and the equity, sustainability and competitivity objectives. Also aiming to make feasible the promotion, linking the land use analysis, the capabilities for lucrative land use development and profitability. The analysis of land consumption validated within the nine cases of study, done in different cities, derive in standards facing the urban exploitations standards for providing infrastructure and residential and productive services in Colombia, including the financial supports by the state and private sector. Likewise land consumption it¿s defined for each typology. The 6 residential typologies evaluated had derived from three criteria: the regulatory relations between built and free areas, the orientation and distance by effect of the isolation and position of volume in regard to the roads, additionally use is included, which allowed valuations from the productive fabric and incorporating the analysis of social housing. While profitable land consumption increases as density lowers, supports consumption per resident impose limits upon density limits until the point of doing unfeasible some typologies. Nonetheless under the current regime of urban burdens, calculated in function of the available areas and not of the resident population, this limits traduce in general systems deficits. The balance between the production costs of each type and the selling values per inhabitant, allows deciding which typology permits bigger burdens. The examination shows the productive platforms, as well as the bi-residential residential complexes and the multifamily 5 stories complex as the most profitable and the need to subsidize the social housing in all unfeasible cases. Regarding the contribution of the typologies to the territorial model it is evident some typologies do bigger contributions than others, especially regarding the link with general systems, the incorporation of private sessions and assurance parameters to securing habitability conditions in the parcel polygon. Regarding equity, the current regulation based upon areas, shows that as densities get lower, input for urban support dotation raises, and we know that low densities are associated to low technological and financial capabilities for reals state production. As standards are assumed per inhabitant, high densities and therefore high rise typologies become unsustainable. Facing urban sustainability, normative prescriptions of towers favor ecological flow circulation, although in complexity raising levels of the urban system, the most efficient land use is obtained by multifamily complexes, as it allows moderately high densities, a mix of uses in platform and the liberation of free spaces among the 40 and 50% of gross area. Regarding the support to competitivity, the contemplated aspects different to profit, do not reflect types.

El estudio propone un modelo o estrategia metodológica de evaluación las tipologías urbanísticas a través del estudio de los aprovechamientos urbanísticos y su aplicación en Colombia para identificar la más eficiente. El análisis, toma como referencia los consumos de suelo por habitante, parte de concebir las tipologías urbanísticas como resultado de replicar patrones formales derivados de la regulación de aprovechamientos urbanísticos y de que estos últimos, consolidan en conjunto con los sistemas generales, las apuestas de mejora social que expresa un modelo territorial. El modelo de evaluación de eficiencia tipológica valora las capacidades de las tipologías para garantizar la suficiencia de los soportes funcionales de la ciudad; para viabilizar las promociones, vinculando al análisis las cargas urbanísticas, las capacidades para desarrollar usos lucrativos y su rentabilidad; y la capacidad para contribuir a consolidar las metas que expresa el modelo territorial con su aporte a las operaciones del plan, al aseguramiento de la habitabilidad y a los objetivos de equidad, sostenibilidad y competitividad. Los análisis de consumo de suelo validados en los ocho estudios de caso, derivan unos estándares frente a la capacidad de los aprovechamientos urbanísticos para proveer infraestructura y servicios al tejido residencial y productivo para Colombia e incluyen los soportes financiados por el estado y por los particulares, Así mismo, se define el consumo de suelo lucrativo para cada una de las tipologías. Las 6 tipologías residenciales evaluadas derivaron de tres criterios: las relaciones regulatorias entre áreas construidas y libres, las orientaciones y distancias por efecto de aislamientos y la posición del volumen respecto a las vías, adicionalmente se incluyó el uso, lo cual permitió valoraciones del tejido productivo e incorporar al análisis la vivienda de interés social (VIS). Si bien el consumo de suelo lucrativo se incrementa conforme baja la densidad, los consumos de soportes por residente imponen límites a las densidades hasta el punto de hacer inviables algunas tipologías. Sin embargo, bajo el actual régimen de cargas urbanísticas, calculado en función de las áreas disponibles y no de la población residente, estos límites se traducen en déficit de sistemas generales. El balance entre los costos de producción de cada tipo y los valores de venta por habitante, permite determinar cuál tipología permite mayores cargas. El examen muestra las plataformas productivas, los conjuntos residenciales bifamiliares y los multifamiliares de 5 pisos como las más rentables y la necesidad de subsidiar la VIS en todos los casos por inviable. En cuanto a la contribución de las tipologías al modelo territorial se hace evidente que unas tipologías hacen mayores aportes que otras, especialmente en la vinculación con los sistemas generales, la incorporación de cesiones privadas y los parámetros para asegurar las condiciones de habitabilidad en el polígono parcelario. Con respecto a la equidad, la regulación actual basada en áreas, muestra que entre más bajas las densidades, se hace mayor aporte en la dotación de los soportes urbanos, y sabemos que la baja densidad está asociada a bajas capacidades tecnológicas y financieras para la producción inmobiliaria. Pero al asumir un estándar por habitante, densidades muy altas y por ende las tipologías en altura se hacen insostenibles. Frente a la sostenibilidad urbana, las prescripciones normativas de las torres favorecen la circulación de flujos ecológicos, pero en términos de aumentar la complejidad del sistema urbano, el uso más eficiente del suelo es conseguido por los conjuntos multifamiliares, ya que permite densidades moderadamente altas, una mezcla de usos en plataforma y una liberación de espacios libres entre el 40 y 50% del área bruta. En cuanto al soporte a la competitividad, los aspectos contemplados diferentes a la rentabilidad, no se reflejan en los tipos.