El règim jurídic de les mesures per a garantir el dret a l'habitatge en un context de crisi. Anàlisi i eficàcia de la diversitat de programes i instruments jurídic administratius aplicats a Catalunya (2008-2018).

Abstract

A Espanya, a finals de l’any 2007, amb l’esclat de la bombolla immobiliària, s’inicià una intensa i persistent crisi econòmica. Aquells fets van marcar l’inici d’una acumulació d’adversitats per a centenars de milers de famílies que havien adquirit amb finançament hipotecari un habitatge al llarg de la darrera dècada.

La prioritat de les polítiques públiques d’habitatge ja no era trobar fórmules per a disposar d’un habitatge en condicions de sostenibilitat econòmica familiar, sinó que la configuració legal de les execucions hipotecàries va comportar que mantenir-se a l’habitatge i evitar el llançament és convertís en la principal de les preocupacions. El canvi de paradigma es va produir en poc temps, mentre que la reacció de les administracions va ser, en canvi, excessivament lenta i ineficient.

El context tampoc ha estat favorable per les famílies que havien accedit a un habitatge en règim de lloguer. Si bé les conseqüències de perdre l'habitatge habitual en lloguer fruit d'un procés judicial són, en general, menys pernicioses que perdre'l en un procediment d'execució hipotecària, l'elevat nombre de desnonaments posa de relleu que es produeix en molts casos un sobreesforç de la renda familiar disponible per a mantenir un habitatge en lloguer.

En el marc de la post-bombolla, en l’articulació de l’estratègia per a reduir els llançaments i aconseguir un escenari de futur caracteritzat per la desaparició dels desnonaments i fer efectiu el dret a l’habitatge, les diferents administracions públiques han creat al llarg d'aquests anys una autèntica bombolla legislativa plena d’instruments, especialment coercitius, per aconseguir disposar d’habitatges per a solucionar l’emergència residencial. L’ampliació i redefinició de la funció social de la propietat ha estat clau per a intentar mobilitzar habitatges buits del parc immobiliari. En especial han estat objectiu d’aquestes polítiques els habitatges que havien quedat en mans de les entitats financeres, les seves filials immobiliàries, i els fons de gestió d’actius immobiliaris.

Però la regulació de totes aquestes mesures ha comportat també unes intenses desavinences –resoltes pel Tribunal Constitucional- entre les administracions estatal i autonòmiques, sobre la capacitat competencial a l’hora de regular aquests instruments, enfrontament que és objecte d’anàlisi en aquest treball. Aquesta investigació radiografia tant les mesures regulades des dels diferents nivells de l’administració, com els seus resultats, fent una incidència especial en els instruments i la legislació que s’ha aplicat a Catalunya. En aquest sentit, són objecte d’especial atenció la mediació (obligatòria), les taxes (l'impost d'habitatges buits), les multes coercitives i sancions, el tanteig i retracte, i l'expropiació forçosa.

En síntesi, en l’actual escenari de post-crisi, més de 10 anys després, la majoria de mesures, les de l’Estat, i ara la de les CCAA, resten plenament efectives, i es posa de relleu en aquesta investigació quines són eficients per resoldre l’emergència residencial que apareix encara de forma cronificada per la insuficiència de recursos dels que disposa l’administració per a poder fer front a la necessitat d’habitatge de la ciutadania en situació de vulnerabilitat.

In Spain, at the end of 2007, with the outbreak of the real estate bubble, an intense and persistent economic crisis began. That event marked the beginning of an accumulation of adversity for hundreds of thousands of families who had acquired housing with mortgage financing over the last decade.

The priority of public housing policies was no longer to find ways to provide housing in conditions of economic sustainability for the families. The legal configuration of foreclosures implied that staying home and avoiding the eviction became the main concern. The change of paradigm occurred in a short time, while the reaction of the administrations was, however, excessively slow and inefficient.

The context has also not been positive for families who had access to rented housing. Although the consequences of losing the usual rental housing resulting from a judicial process are generally less harmful than losing it in a foreclosure procedure, the high number of evictions highlights that, in many cases, there is a surplus in the family income available to maintain a rental property.

In the framework of the post-bubble, the strategy to reduce the evictions and achieve a future scenario characterized by the disappearance of evictions and to guarantee the right to housing, the different public administrations have created, throughout these years, an authentic legislative bubble full of instruments, especially coercive, to get housing available to solve the residential emergency. The extension and re-definition of the social function of the property has been the key to mobilize empty houses of the real estate park. In particular, the purpose of these policies has been the housing that was in the hands of financial entities, their real estate subsidiaries, and real estate asset management funds.

But the regulation of all these measures has also led to intense disagreements -resolved by the Constitutional Court- between the state and autonomous administrations, on the competent capacity when regulating these instruments, a confrontation that is the object of analysis in this work. This investigation radiographs both the measures regulated from the different levels of the administration, as well as its results, making a special attention on the instruments and legislation in Catalonia. In this regard, the mediation (mandatory), the rates (the tax of empty houses), the coercive fines and sanctions, the retention and retraction, and the forced expropriation are object of special attention.

In the current scenario of post-crisis, more than ten years later, most of the measures, those of the State, and now those of the autonomous communities, remain fully effective, and this research is highlighted in those that are efficient to solve the residential emergency, which still appears chronic due to insufficient resources of the administration to cope with the need of housing for vulnerable citizens.