Influencia de los subcentros metropolitanos en la estructura de los valores inmobiliarios y nuevos métodos de identificación de centralidades

Abstract

The Monocentric model of urban structure, characterized by a clear dominance of the CBD (central business district) in terms of concentration of employment and activity, flourished the main theories of the urban economy, such as offered rent (bid rent), which establishes a relationship of inverse proportionality (trade-off) between the rent that the locators are willing to transfer to the ground, and the cost of transportation. The locations closest to the CBD are those whose soils receive the most rent. The current paradigm of metropolitan urban systems is abysmally far from this, meanwhile: a) the CBD does not usually concentrate the largest amount of metropolitan employment, and b) the rest of the employment is either dispersed or agglomerated in sub-centers. The research discusses the methods of identification and validation of these as territories with a remarkable centrality in the territory, and subsequently, establishing measures of the impact of these centralities on urban values, such as land prices, housing prices, indicators mobility and CO2 production. The research problem arises from the heterogeneity of analysis methods of the sub-centrality and also from the dependence, of one of the main currents, of the labor density as a central element of analysis. In this logic, this agenda also questioned and developed different synthetic measures of this labor density. The main objective of this doctoral thesis is to evaluate proposals for methods of identification of sub-centers, applying them to the Metropolitan Region of Barcelona, considering the different density measures. The hypothesis raised in the research is whether labor density as a synthetic measure can be more efficient compared to its traditional measurement, together with a discussion about the different methods, it allows improving the identification of sub-centers in a metropolitan environment. The methodology used in the analysis is: 1) to test different identification approaches to sub-centers in the Metropolitan Region of Barcelona 2) to design and test different validation conditions of these sub-centers; 3) Rescue based on measures and indicators the effects of this sub-centrality on real estate values, CO2 production, land use, among other factors. The results lead that the most robust subcentre selection method turns out to be the construction of a monocentrality curve through a regression, analyzing the positive residuals and placing a threshold (1 standard deviation), to identify worker density emergencies, which are subsequently validated based on the definition of a sub-center with at least 3 components, mobility, prices and impact on the density of workers, CO2 production and land use. In addition, different approaches to the delimitation of metropolitan areas were tested, applying these to the identification of emergencies or concentrations of workers in 7 Spanish metropolitan areas, which constitutes a secondary line of work, but convergent with the main research agenda. The results are synthesized in two lines, the first corresponds to the proposal of a methodology for the identification of sub-centers, which includes the formation of new synthetic measures of labor density. Of these the Composite Density, as a synthetic measure, improves the identification conditions for the Metropolitan Area of Barcelona and Madrid. Vectorial Density, which is synthesized by considering a vector between the components of the traditional one, proves its effectiveness in explaining real estate values, such as house prices, CO2 production and urban land use, in the case of the Metropolitan Region of Barcelona.

El modelo Monocéntrico de estructura urbana, caracterizado por un claro dominio del CBD (distrito de negocios central) en términos de concentración del empleo y actividad, florecieron las principales teorías de la economía urbana, como renta ofertada (bid rent), que establece una relación de inversa proporcionalidad (trade-off) entre la renta que los localizadores están dispuestos a transferir al suelo, y el coste del transporte. Las localizaciones las más cercanas el CBD, son aquellas cuyos suelos reciben más renta. El paradigma actual de los sistemas urbanos metropolitanos se encuentra abismalmente alejado este, entre tanto: a) el CBD no suele concentrar la mayor cantidad del empleo metropolitano, y b) el resto del empleo o bien se encuentra disperso o bien aglomerado en subcentros. La investigación discute sobre los métodos de identificación y validación de estos como territorios con una centralidad destacable en el territorio, y posteriormente, establecer medidas de impacto de estas centralidades den los valores urbanos, como el precio de suelo, los precios de vivienda, los indicadores de movilidad y la producción de CO2. El problema de la investigación, nace de la heterogeneidad de métodos de análisis de la subcentralidad y asimismo a la dependencia, de una de las corrientes principal, de la densidad laboral como elemento central de análisis. En esa lógica, esta agenda además cuestiono y desarrollo diferentes medidas sintéticas de esta densidad laboral. El principal objetivo de esta tesis doctoral es evaluar propuestas de métodos de identificación de subcentros, aplicándolos a la Región Metropolitana de Barcelona, considerando en las diferentes medidas de densidad. La hipótesis planteada en la investigación es si La densidad laboral como medida sintética puede ser más eficiente respecto a su medición tradicional, unido a una discusión sobre los distintos métodos, permite mejorar la identificación de subcentros en un entorno metropolitano. La metodología utilizada en el análisis es: 1) probar diferentes aproximaciones de identificación se subcentros en la Región Metropolitana de Barcelona 2) Diseñar y probar diferentes condiciones de validación de estos subcentros; 3) Rescatar en base a medidas e indicadores los efectos de esta subcentralidad en los valores inmobiliarios, la producción de co2, el uso de suelo, entre otros factores. Los resultados conducen a que el método de selección de subcentros más robusto resulta ser la construcción de una curva de monocentralidad mediante una regresión, analizando los residuos positivos y colocando un umbral ( 1 Desviación estándar) , para identificar emergencias de densidad de trabajadores, que son posteriormente validados en base a la definición de subcentro con al menos 3 componentes, movilidad, precios e impacto en la densidad de trabajadores, producción de CO2 y el uso de suelo. Complementariamente se probaron diferentes aproximaciones a la delimitación de áreas metropolitanas, aplicándose estas la identificación de emergencias o concentraciones de trabajadores en 7 áreas metropolitanas españolas, lo que constituye una línea de trabajo secundaria, pero convergente con la agenda de investigación principal. Los resultados se sintetizan en dos líneas, la primera corresponde al planteamiento de una metodología de identificación de subcentros, que incluye la formación de nuevas medidas sintéticas de la densidad laboral. De ellas la Densidad Compuesta, como medida sintética, mejora las condiciones de identificación para el Área Metropolitana de Barcelona y Madrid. La Densidad Vectorial, que sintetiza mediante la consideración de un vector entre los componentes de la tradicional, prueba su eficacia en la explicación de los valores inmobiliarios, como precio de vivienda, la producción de CO2 y el uso del suelo urbano, en el caso de la Región Metropolitana de Barcelona.