La no equidad del impuesto inmobiliario: un análisis al valor catastral de vivienda en Mazatlán, mediante uso del método CRITIC y el método de Ratio

Abstract

Methodological inconsistencies in land appraisal, legal (constitutional) lagging and the lack of a manual updated to current construction technology at the Cadastral Institute of Sinaloa State, along with inconsistencies in the estimation of the cadastral property values have affected taxpayers, violating the equity and proportionality principle established in the Political Constitution of the Mexican United States; this has motivated the interest of analyzing the cadastral value and its components, showing how this can generate an influence on the value in detriment of taxpayers. In this study, we report the results obtained in multicriteria analysis CRITIC (Criteria Importance Through Intercriteria Correlation) and spatial performed to 1062 housing properties and the variables conforming Cadastral Value of each one of them in the Cadastral Housing Categories M2 to M7 in Mazatlán, Sinaloa, Mexico; where the weights for each criteria was obtained and the information from which the current influence status of each variable is analyzed and how these can demonstrate the existence of inequity when obtaining the cadastral value of housing. To perform this, the DELPHI technique was employed as exploratory instrument; and was necessary to access the Cadastral Institute of Sinaloa State’s southern delegation database; where a sample of 1062 properties was obtained, the values were broken down into 16 cadastral, market and ratio variables where the following methodological treatment was performed. Spatial analysis of each one of the properties in the sample, to analyze its spatial distribution and values on the city. Cadastral information was treated under the decision making multicriteria analysis CRITIC and ratio methodology, through which the weighting of each one of the variables composing the cadastral value in the different categories M2 through M7 was obtained, as well as the relations hip between the cadastral and market values, the latter obtained from AMPI’s Green Book. Differences were found between the weighting of the different Cadastral Housing Categories, expressing a lack of an accurate methodology for obtaining cadastral housing values; which when performing ratio analysis between cadastral and market values, a significant dispersion between the values, demonstrating that there is no relationship between market and cadastral values. These results show inequity in cadastral value for property tax in Mazatlán, Sinaloa, Mexico.

El desfase metodológico en la valoración del suelo, el rezago legal (constitucional) y la falta de un instructivo de valoración adecuado a la tecnología constructiva actual en el Instituto Catastral del Estado de Sinaloa, aunados a las inconsistencias en la estimación de los valores catastrales de vivienda, han logrado afectar a los contribuyentes, quebrantando el principio de equidad y proporcionalidad establecido en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, esto ha motivado el interés en analizar el valor catastral y el de sus componentes, para mostrar como esto puede generar una influencia sobre el valor catastral, en perjuicio de los contribuyentes. En el presente documento se reportan los resultados obtenidos en el análisis multicriterio CRITIC (Criteria Importance Through Intercriteria Correlation) y espacial, realizado a 1062 viviendas y a las variables que conforman al Valor Catastral de cada una de ellas en las Categorías Catastrales de Vivienda, que van desde la M2 hasta M7 en Mazatlán, Sinaloa, México; donde se obtuvieron las ponderaciones de cada criterio y así mismo la información con la que se analiza la situación actual de influencia de cada variable y como éstos pueden demostrar la existencia de inequidad al obtener el valor catastral de vivienda. Para lograr este cometido, se hizo uso de la técnica DELPHI, como instrumento exploratorio y fue necesario acceder a la base de datos del instituto catastral del estado de Sinaloa en su delegación sur, donde se capturaron 1062 muestras, a las cuales se les desglosó en 16 variables catastrales, 8 variables de mercado y 5 variables representando los ratios, donde se dio el siguiente trato metodológico. Se trabajó en el análisis espacial de cada una de las muestras, a fin de analizar su distribución y precios, sobre la ciudad; La información catastral fue tratada en base al método multicriterio para la toma de decisiones CRITIC y el método del ratio, mediante los cuales se conoció la ponderación de cada una de las variables que componen al valor catastral en las diferentes categorías catastrales de vivienda de M2 a M7, así como también la relación que guardan el valor catastral entre el valor de mercado, este último obtenido por la información dada en el Libro Verde del AMPI. Encontrándose diferencias entre las ponderaciones de las diferentes categorías catastrales de vivienda, expresando con esto, una ausencia de un método certero a la hora de obtener los valores catastrales de vivienda, lo cual, al hacer el análisis de ratios entre el catastro y el mercado, el estudio arrojo una dispersión entre los valores, demostrando con esto que no hay una relación entre el mercado y el catastro. Así es pues, que los resultados han demostrado la inequidad en el valor catastral al pago de los impuestos inmobiliarios, en la ciudad de Mazatlán, Sinaloa, México.