Modelo de indicadores de calidad en el ciclo de vida de proyectos inmobiliarios

Abstract

En los proyectos de construcción; para el costo y el tiempo se han desarrollado diversas herramientas que permiten no solo establecerlo sino poder controlarlo. Se utilizan como herramientas base, el presupuesto y el programa de obra. Para monitorear y posteriormente hacer las correcciones necesarias, tanto para la productividad como los costos se utilizan técnicas como el Método del Valor Ganado. Sin embargo, en el caso de la calidad no pasa igual ya que la calidad en el caso de proyectos inmobiliarios se establece solo con el cumplimiento de especificaciones y estas son ya sea de los insumos o de los productos terminados. Sin embargo, entre un insumo y el producto terminado hay una gran laguna en la que pueden pasar muchas cosas ya que se puede recibir la materia prima de la mejor calidad y algo durante su proceso fallo lo que resulta en un producto terminado que no cumple las expectativas.<br/>El aseguramiento de la calidad mediante modelos o herramientas en términos cuantitativos y no solo de insumos y productos sino también de los procesos que los componen no es nuevo. Lamentablemente no existe ningún modelo en la actualidad que permita hacer lo mismo en la construcción y su aplicación a quedado rezagada a otras industrias principalmente la manufacturera en la que su naturaleza "controlable" y "repetitiva" a favorecido la aplicación de ciclos de mejora en sus procesos los que repercuten en una disminución de sus desperdicios y perdidas.<br/>Para poder implementar o ajustar un modelo de calidad que me permita tener resultados similares que los de las empresas manufactureras habría que partir de un enfoque de procesos. Esto se puede lograr definiendo los siguientes puntos:<br/>CICLO DE VIDA DEL PROYECTO. Compuesto por fases que se van dando de manera secuencial en el transcurso del tiempo y con las cuales se puede visualizar el porcentaje de avance del mismo.<br/>ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL. La organización de la empresa constructora es de vital importancia ya que esto te permite establecer como funciona la empresa y definir tanto las actividades así como los responsables de dichas actividades lo que te permite darle seguimiento y poderlo controlar.<br/>ACTIVIDADES Y DEPARTAMENTOS RESPONSABLES. Una vez que se tiene bien identificado tanto el ciclo de vida del proyecto como la forma en la que la empresa esta organizada se pueden establecer las actividades que se tienen que realizar y las cuales van a ir encajando a lo largo del ciclo de vida del proyecto así como los departamentos que están involucrados ya sea a cargo o solamente de apoyo.<br/>PROCESOS. Una vez con las actividades definidas se pueden establecer los procesos que se requieren para la realización de dichas actividades. Para esto se requiere analizar los insumos y las salidas que se necesitan y como estas están ligadas a los otros procesos que se llevan a cabo para no interrumpir el flujo.<br/>INDICADORES Y CRITERIOS DE EVALUACION. Se requiere para cada uno de los subprocesos establecer indicadores que servirán como referencia para poder asegurar que se cumplan con las expectativas de los mismos y asegurar un buen insumo. Para lograr esto también es importante definir cuales serán los criterios con los que estos serán evaluados.<br/>CICLO DE MEJORA. Cada proceso esta compuesto a su vez de subprocesos que pudieran ser de inicio, planeación, ejecución, control y cierre. Al eliminar los procesos de inicio y cierre nos encontramos con una operación de rutina. El ciclo repetido de mejora continua expuesto por Deming y otros expertos en la materia: planear - hacer - verificar - actuar.<br/>Por medio de este ciclo se asegura que se cumplan los objetivos de cada etapa, y en caso de que no sea así, se realicen las correcciones necesarias con la menor afectación para asegurar un buen insumo al siguiente proceso y así no se pierda la cadena de valor generada. De hecho la mayoría de los sistemas de administración de proyectos proponen para su desarrollo e implantación este esquema de trabajo. Esto permite tener un mayor control de la utilización de los recursos y su efectividad en busca de una producción sin perdidas.<br/>El modelo propuesto pretende establecer la conexión entre el ciclo de vida del proyecto de construcción, las actividades y los departamentos responsables de estas así como la identificación de los procesos y subprocesos que agreguen valor al producto final y que aseguren una disminución de desperdicios. También plantea indicadores de calidad así como sus métodos de evaluación para cada uno de los procesos lo que permitirá evaluar el desempeño de los mismos y tener un indicador para un ciclo de mejora continua de cada proceso. La validez del modelo será dada con el desarrollo e implementación de uno de los procesos a una empresa constructora.

The quality is not just a desirable trait in the products or services that we offer daily to our clients anymore instead it has evolved in a commitment and a key factor to accomplish our goals and the survival of any company.<br/>It's true that a lot has been accomplished and valuable contributions have been made to the subject. However its scope is for the manufacturer industry mostly leaving behind industries as important as the construction industry. This behavior is due to the "controlled" and "repeating" nature that suggests the manufacturing of a product, because of the repeating processes that could be isolated establishing quality cycles and continuous improvements that would affect the next cycle.<br/>In the case of the construction projects it's different because the quality control is limited to the accomplishment of the specification either of the raw material or the finished product established in the project. It does not really exist a system that assures the quality in all the activities that have been made.<br/>That's why the interest in generating a model whose purpose is to adapt the best way it can the tools and quality models to an industry as important as the construction. So we can establish continuous improvement cycles during the life cycle.<br/>To accomplish this first we have to analyze the organizational structure of a typical construction company to understand how it is composed, how it works, how its departments interact, which activities they do, how they do it and how all this takes place in the life cycle of the project.<br/>Once that it has been analyzed each one of these elements we plan to establish the processes involved during the life cycle of the construction project and define their incomes, outcomes and the relation of each one with the rest of the processes as the departments involved as well.<br/>With the processes identified we could establish quality milestones for each one of them and use techniques and tools that allow measure their performance and their continuous improvement from the first income to the last output.<br/>The prime objective that is intended to achieve is design a model that could be use as guidelines and methodology for the implementation of continuous improvement cycles in all the processes involved in construction projects.<br/>The main purpose of this investigation is to merge all the analysis made to the processes that take place in the construction projects and develop a conceptual model that allows the establishment of quality indicators in each one of them.<br/>Its validation will come form the implementation of the model in construction companies where the performance and the real quality improvement of the processes could be track down and measured.