La percepción de la calidad de los materiales de construcción : aplicación en pavimentos y revestimientos interiores en el uso residencial

Abstract

The objective of this thesis is to prove, theoretically and empirically, the influence of the perceived quality of the building materials for residential use, in the determination of its estimated real estate value, for future calculation utilizing a comparison technique. To achieve this goal,we intend to develop an initial estimate to the synthetic index of the perceived quality of the building materials used in residencial , which will serve as a tool to facilitate and improve the actual calculation utilizing the comparison method in the real estate context. Currently, the valuation sciences don't consider a multidimensional indicator of materials in its calculations. This problem has a special impact when obtaining that valuation, making it difficult to evaluate if the objective quality of the materials and the subjective perception of the material's intrinsic quality are determinants of the real estate value. From this approach,the main hypothesis establishes preliminarily that the perceived quality of the material,as determined by suppliers and buyers, is a variable factor dependant of the complex interrelation of its aesthetical appeal,considering the acceptance level of the materials by the general public, and the technical level of the same, being the latter a factor dependant of its location in the dwelling. From this point of view, the investigation has been structured in two parts. In the first one, the bibliography section documents reference information found in articles ,thesis, magazines, related books and previous studies about the issue. With this material,the starting point is established for the development of this research work, addressing the theoretical argumentation,where the theory of value-utility is explained from the objective and subjective perspectives of the estimation of the real estate value. The second part has 2 stages: The first one tries to calculate the synthetic index of the perceived quality of interior finish materials utilizing the model of multi-variable Statistical Package for Social Sciences. Following this methodology, two different questionnaires have being designed, one for a sample of 400 users and another one for 35 building professionals, both performed during 2009 in Spain, specifically in the province of Alicante (Comunidad Valenciana). The second phase is focused in making a validation of the approximation to the synthetic index perceived during 2011. In this regard, it was considered appropriated start from a simple of 108 surveys for users and 101 surveys for experts in construction,both in the same location where the second part of the study was conducted.lt is important to remember that the method used for this last phase of the research was the Adaptative Conjoint Analys is with the propose of getting the general standardized valuation of partial utilities of the attributes associated with perception of the house's construction, when using the materials in floorings and vertical finishes based on maximization of demand preference. The two methodologies used in this second part are intended to find the distribution pattern of the perceived quality of building materials in residential use and see what the implicit weighs of the aesthetic appeal are as well as the technical quality of the material. This Doctoral Thesis allows the combination of two major lines of research,such as the discipline of building and the valuation sciences of real estate. For this reason, this Doctoral Thesis could be considered a pioneer study regarding to analysis of perception about the quality of the interior finish materials in residential use, for its subsequent application to the calculation of the estimate of the real estate value. In the case of our country, and especially in the province of Alicante, the results of this study can be considered as a channel of actualized information for the use of the building materials in the Levantine Architecture.

Esta tesis tiene como objeto fundamentar teórica y empíricamente la influencia de la calidad percibida de los materiales de construcción del uso residencial en la determinación de la estimación del valor de mercado, para su utilización posterior en la técnica de comparación.Para ello, se pretende diseñar una primera aproximación al índice sintético de la calidad percibida de los materiales en la edificación residencial,que sirva como herramienta para facilitar y mejorar la realidad de cálculo del método de comparación en el ámbito inmobiliario. Actualmente, la disciplina de la valoración no contempla en sus cálculos un indicador multidimensional de los materiales. Este problema tiene una especial incidencia en su obtención al imposibilitar evaluar si la calidad objetiva de los materiales y la percepción subjetiva de dicha calidad intrínseca, determinan el valor de mercado de los inmuebles. A partir de este planteamiento ,la hipótesis central postula de manera preliminar que la calidad percibida del material,tanto por oferentes como por demandantes, es un factor que depende de la interrelación compleja de su atractivo estético, teniendo en cuenta el nivel de aceptación de los materiales por la sociedad y la calidad técnica del mismo, siendo este último un factor dependiente de su localización en la vivienda. La investigación se ha estructurado en 2 apartados. En el primero, se establece la fase documental en donde se recopila la información encontrada en artículos, tesis, revistas, libros relacionados con el tema y estudios previos relacionados con el planteamiento del problema. De esta manera, se marca el punto de partida para el desarrollo de este trabajo de investigación y se aborda la argumentación teórica, en donde se expone la teoría del valor- utilidad des de la perspectiva objetiva y subjetiva de la estimación del valor de mercado. El segundo apartado se encuentra divido en dos etapas: En la primera, se trata de conseguir una aproximación al índice sintético de la calidad percibida respecto a los materiales en la edificación,siendo la técnica estadística multivariante con Statistical Package for Social Sciences la metodología utilizada para la investigación. A tales efectos ,se han diseñado 2 encuestas a partir de una muestra de 400 usuarios y 35 expertos en edificación durante el 2009, implementándose la investigación en España y más concretamente en la provincia de Alicante (Comunidad Valenciana). La segunda etapa se centra en realizar una validación de dicha aproximación al índice sintético de la calidad percibida durante el 2011. En este sentido, se consideró oportuno partir de una muestra de 108 encuestas para usuarios y 101 encuestas para expertos en edificación, realizadas ambas en la misma localización geográfica en donde se lleva a cabo la segunda parte del estudio. Cabe señalar que la metodología utilizada para esta última parte de la investigación ha sido la Adaptative Conjoint Analysis con el objetivo de obtener la valoración estandarizada general de las utilidades parciales de los atributos asociados a la percepción sobre los materiales de construcción del bien vivienda ,para uso de pavimentos y revestimientos verticales interiores, en base a la maximización de las preferencias de la demanda. Las 2 metodologías utilizadas tienen como finalidad el encontrar el patrón de distribución de la calidad percibida de los materiales de construcción en el uso residencial y ver cuáles son los pesos implícitos del atractivo estético y de la calidad técnica del material. En síntesis, la investigación permite aunar dos grandes líneas de investigación, como son la disciplina de los materiales de construcción y la disciplina de la valoración inmobiliaria.

La tesi di Dottorato che di seguito è presentata è stata sviluppata presso il Departamento de Tecnología de la Arquitectura (TA), della Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona, nel programma di Dottorato in Gestión y Valoración Urbana y Arquitectónica presso la Universidad Politécnica de Cataluña. Questa tesi si propone di dimostrare, teoricamente ed empiricamente, l’influenza della qualità percepita dei materiali da costruzione ad uso residenziale nella determinazione della stima del valore di mercato, per un suo successivo utilizzo all’interno della stima comparativa. A questo fine è stato, prima di tutto, costruito un indice sintetico della qualità percepita dei materiali ad uso residenziale, che è servito come strumento per facilitare e migliorare la procedura estimativa basata sul principio comparativo in campo immobiliare. Attualmente, la disciplina della valutazione non include, all’interno delle sue procedure, un indicatore multidimensionale relativo alla qualità dei materiali. Questa mancanza ha un impatto notevole durante il processo di determinazione del valore di mercato di un immobile, sia da un punto di vista più oggettivo, sia dal lato della percezione soggettiva del consumatore. Coerentemente a questo primo obiettivo, l’ipotesi fondamentale è che la qualità percepita dei materiali di finitura sia, per i venditori come per gli acquirenti, un fattore che dipende – tenuto conto del livello di accettazione di un certo materiale da parte della società – dalla complessa interazione dell’aspetto estetico e della qualità tecnica, essendo quest’ultima un fattore legato, a sua volta, alla posizione di un materiale all’interno di un determinato ambiente, come, ad esempio, è quello domestico. La ricerca è stata strutturata in due principali sezioni. Nella prima, si stabilisce lo stato dell’arte e l’avanzamento della disciplina su questo argomento attraverso una documentazione costituita da articoli, lavori di tesi, riviste e testi relativi al contesto nazionale e internazionale. In questo modo, si pongono le basi per lo sviluppo del lavoro di ricerca e si affronta l’argomento da un punto di vista più teorico, rifacendosi alla teoria del valore-utilità in una prospettiva oggettiva/soggettiva La seconda sezione è suddivisa, a sua volta, in due parti: nella prima, si è cercato di ottenere un indice sintetico della qualità percepita dei materiali da costruzione attraverso una tecnica statistica multivariata, implementata per mezzo del software IBM-SPSS Statistics 20. A tal fine, si sono progettate due indagini, la prima basata su un campione di 400 utenti e 35 esperti in costruzioni, intervistati nel corso del 2009, implementando la ricerca in Spagna e in particolare nella provincia di Alicante (Comunità Valenciana); la seconda si è invece concentrata sulla validazione di questo primo approccio ed è stata sviluppata nel corso del 2011. A questo proposito, si è ritenuto opportuno partire da un campione di 108 interviste di utenti e da 101 interviste di esperti in costruzioni, entrambi localizzati nella stessa posizione geografica dell’analisi precedente. Questa volta, la metodologia utilizzata è stata tuttavia differente; si è scelto di impiegare la Adaptive Conjoint Analysis, che ha lo scopo di ottenere una valutazione standardizzata globale delle utilità parziali degli attributi associati alla percezione dei materiali da costruzione ad uso residenziale, per pavimentazione e finiture d’interni, basata sull’analisi delle preferenze dei consumatori. Le due metodologie utilizzate, in questa seconda fase, sono state scelte al fine di pervenire a un modello idoneo di valutazione della qualità percepita dei materiali da costruzione ad uso residenziale, calcolando i pesi impliciti del fattore estetico e della qualità tecnica dei singoli tipi di rivestimento. In sintesi, la ricerca consente di porre a confronto due aree disciplinari differenti, come la scienza dei materiali da costruzione e la valutazione immobiliare. Pertanto, essa potrebbe essere considerata come uno studio pilota con lo scopo di incentivare successive applicazioni basate sulla stima comparativa del valore di mercato. Nel caso del nostro paese e in particolare nel caso della provincia di Alicante, i risultati di questo studio potrebbero costituire una fonte di informazione aggiornata per l’utilizzo dei nuovi materiali da costruzione nell’architettura levantina.