Economía y Política de la Vivienda en México

Abstract

Esta tesis contiene cuatro ensayos que discuten distintos aspectos teóricos y empíricos del mercado de vivienda.<br/>El primer ensayo analiza el mercado de vivienda para el caso de México e identifica ciertas características de la demanda, la oferta así como el papel del sector público. En dicho mercado, se distinguen claramente tres segmentos: el privado formal, el privado informal y el público. Observamos un alto nivel de autoconstrucción de vivienda, así como de una elevada concentración metropolitana. Existe un conflicto en la asignación de derechos de propiedad en la tenencia de la tierra y la regulación en este mercado está orientada hacia la ocupación de vivienda propia. Existen múltiples instituciones vinculadas a la provisión directa o indirecta de vivienda. El marco legal para créditos hipotecarios es débil y los impuestos sobre beneficios financieros se trasladan al usuario final. También, observamos rigidez en los contratos, un ajuste lento en cantidades y un sistemático exceso de demanda. En este ensayo, planteamos una propuesta de subsidio orientada al mercado de alquiler del tipo vales de vivienda, donde se permite incentivar la inversión en este segmento y mejorar la calidad de los servicios de vivienda a los que deberían acceder familias de bajo nivel de ingresos.<br/>El segundo ensayo estima la demanda de vivienda en el mercado metropolitano de México. Utilizamos el método de selección muestral para estimar la probabilidad de ocupar una vivienda en propiedad y el gasto en servicios de vivienda. Mostramos la existencia de fricciones en los mercados de alquiler y tenencia propia. También obtenemos las elasticidades de gasto en servicios de vivienda.<br/>El tercero ensayo estudia la dinámica del capital residencial ante la presencia de expectativas racionales y cierta política fiscal para la adquisición de vivienda. Se plantea un modelo que permite considerar distintas posibilidades de política fiscal para adquirir vivienda habitual. Este enfoque permite analizar la dinámica de competencia y formación de precios de las unidades residenciales tomando en consideración el mercado del suelo, y la dinámica de precios y stock residencial ante variaciones de los parámetros fiscales y de la inflación real o nominal. También expresa las relaciones que existen entre el mercado de vivienda y de factores -materiales de construcción, trabajo y suelo- introduciendo en la función de inversión de corto plazo ciertos costes de ajuste. Finalmente identificamos la correlación serial de los precios de la vivienda para el caso de México.<br/>Y para finalizar, el cuarto ensayo analiza una política de control de rentas y sus implicaciones en la inversión irreversible residencial bajo un contexto de incertidumbre. La importancia de este análisis se debe a los bajos niveles de inversión y a la tendencia decreciente de ocupación y uso observados en el mercado de alquiler. Éste considera la naturaleza de irreversibilidad en la inversión en vivienda así como las restricciones institucionales que se imponen ante una política de control de alquileres. Se explica el proceso de transferencia de derechos de propiedad, así como las variaciones en el valor del activo residencial.

This thesis studies several theoretical and empirical aspects of the housing market. The first chapter analyse identifies the main characteristics of the housing market at Mexico. It identifies demand, supply and the participation of public sector. It shows that three principal segments function simultaneously: private formal, private informal and public housing. It also shows a high degree of housing self-construction as well as high degree of metropolitan concentration. It exist a conflict of property rights assignation and land regulation, so that legal framework is ownership oriented.<br/>Mortgage framework is weak and taxes on financial intermediaries is translated to final users. It also exist rigidities on contracts, a slow adjustment on quantities and systematic excess of demand. We set a subsidies reform proposal oriented to renting sector to incentivate investment by housing vouchers.<br/>On the second chapter we estimate demand housing on the metropolitan market. Heckman´s sample selection model is used to estimate the probability of owner-occupied housing and household expenditure. It shows that frictions on renting and ownership is distorting efficient housing services market provision. We obtain demand elasticities on demographic, institutional, income and wealth variables.<br/>Third chapter studies residential capital dynamics under rational expectations assumption and fiscal policy implementation. This model allows to consider several types of fiscal policies to owner-occupy housing. It analyse price formation with land market explicitly considered. And price and residential stock changes induced by changes on fiscal parameters and inflation. We test serial correlation hypothesis for house price dynamics.<br/>The last chapter analyse rent control policy and implications on irreversible housing investment under uncertainty. It explains property rights transfer as well as residential capital changes by price control policy.