Una nueva regulación para los arrendamientos de vivienda en un contexto europeo

Abstract

En la tesi es porta a terme un estudi crític del contracte de lloguer d'habitatge vigent a Espanya i es proposa una nova normativa funcional, la qual es considera imprescindible per corregir les disfuncions existents en el mercat de lloguer (la taxa més baixa d'Europa occidental , ampli mercat negre, inassequibilitat) i, en concret, per servir com a alternativa real (i no merament friccional) a la propietat com a forma de tinença d'accés a l’habitatge. Per això, s'adreça al dret històric, al dret positiu tant del lloguer urbà com d'altres figures afins i al dret comparat sobre arrendament d'habitatge dels països amb menor (Grècia, Portugal, Itàlia, Malta i Espanya) i major taxa de lloguer d'Europa (Alemanya, Suïssa i Àustria). A més, per reinterpretar la normativa sobre arrendaments urbans d'acord amb el dret a l’habitatge, hem analitzat la raonabilitat i la proporcionalitat de les diferents mesures que es proposen per buscar un equilibri (no necessàriament simètric) entre els drets i les obligacions de les parts. El model funcional que proposem persegueix, per una banda, l'estabilitat (fomentar la formalització de contractes indefinits), la assequibilitat (promoure sistemes de renda referenciada) i la flexibilitat (facilitar el desistiment unilateral amb un termini de preavís i el sotsarrendament quan existeix un interès personal o econòmic) del arrendatari; i, per altra banda, la rendibilitat (sistemes de renda referenciada a preus de mercat que aporten transparència al sector), l’estalvi, les garanties i la seguretat (els dipòsits, assegurances de caució o una possible garantia legal) del arrendador.

En la tesis se lleva a cabo un estudio crítico del contrato de arrendamiento de vivienda vigente en España y se propone una nueva normativa funcional, la cual se considera imprescindible para corregir las disfunciones existentes en el mercado de alquiler (la tasa más baja de Europa occidental, amplio mercado negro, inasequibilidad) y, en concreto, para que sirva como alternativa real (y no meramente friccional) a la propiedad como forma de tenencia de acceso a la vivienda. Para ello, se atiende al derecho histórico, al derecho positivo tanto del arrendamiento urbano como de otras figuras afines y al derecho comparado sobre arrendamiento de vivienda de los países con menor (Grecia, Portugal, Italia, Malta y España) y mayor tasa de alquiler de Europa (Alemania, Suiza y Austria). Además, para reinterpretar la normativa sobre arrendamientos urbanos de acuerdo al derecho a la vivienda, hemos analizado la razonabilidad y la proporcionalidad de las diferentes medidas que se proponen para buscar un equilibrio (no necesariamente simétrico) entre los derechos y las obligaciones de las partes. El modelo funcional que proponemos persigue, por un lado, la estabilidad (fomentar la formalización de contratos indefinidos), la asequibilidad (promover sistemas de renta referenciada) y la flexibilidad (facilitar el desistimiento unilateral con un plazo de preaviso y el subarrendamiento cuando existe un interés personal o económico)del arrendatario; y, por otro lado, la rentabilidad (sistemas de renta referenciada a precios de mercado que aporte transparencia al sector), el ahorro, las garantías y la seguridad (depósitos, seguros de caución o una posible prenda legal) del arrendador.

The thesis covers a critical study of the Spanish rental sector of housing and a new functional regulation is proposed, which is considered essential to correct the existing dysfunctions in the rental market (the lowest rate in Western Europe , broad black market, unaffordability) and, in particular, to serve as a real (and not merely frictional) alternative to homeownership as a form of access to housing. To this end, the historical right, the positive law of both urban leasing and other related figures, and the comparative law on the leasing of housing in countries with a low (Greece, Portugal, Italy, Malta and Spain) and the highest rental sector in Europe (Germany, Switzerland and Austria) are taken into account. In addition, in order to reinterpret the legislation on urban leases in accordance with the right to housing, the reasonableness and proportionality of the different measures proposed are analysed to seek a balance (not necessarily symmetrical) between the rights and obligations of the parties. The functional model we propose pursues, on the one hand, stability (promoting the formalization of indefinite contracts), affordability (promoting referenced income systems) and flexibility (facilitating unilateral withdrawal with a notice period and sublease when there is a Personal or financial interest) of lessees; and, on the other hand, profitability (income systems referenced to market prices that provide transparency to the sector), savings, guarantees and security (deposits, surety bond or a possible legal pledge) for lessors.