La sustitución de la renta por la rehabilitación o reforma de la vivienda en los arrendamientos urbanos

Abstract

En un context de dificultat en l’accés a l’habitatge, la Llei 4/2013 va reformar la normativa d’arrendaments urbans introduint un nou article 17.5. Aquest article regula la "rehabilitació per renda", és a dir, aquell contracte d’arrendament urbà pel qual l’arrendatari no paga amb diners sinó fent obres de rehabilitació o reforma al mateix habitatge llogat. La rehabilitació per renda, per les seves pròpies característiques, permet que un arrendatari sense liquiditat però amb habilitats constructives pugui accedir a un habitatge de manera sostenible. La present tesi doctoral té com a finalitat analitzar el régim jurídic de la rehabilitació per renda, detectar-ne les problemàtiques i proposar millores, així com determinar si aquesta figura, d’acord amb l’actual regulació, pot ser una alternativa residencial pels sectors més desfavorits o bé necessitaria d’una reforma legislativa per fomentar-ne el seu ús. Per aconseguir aquesta finalitat, s’analitzen els seus precedents històrics, la seva naturalesa jurídica, els problemes en l’aplicació de les disposicions de la Llei d’Arrendaments Urbans i la seva imbricació en la resta de l’ordenament jurídic. Tota aquesta anàlisi finalitza amb una proposta de normativa de com s’hauria de modificar la Llei d’Arrendaments Urbans per a que la rehabilitació per renda fos realment funcional com a alternativa habitacional.

En un contexto de dificultad en el acceso a la vivienda, la Ley 4/2013 reformó la normativa de arrendamientos urbanos introduciendo un nuevo artículo 17.5. Este artículo regula la rehabilitación por renta, es decir, aquel contrato de arrendamiento por el que el arrendatario no paga con dinero sino haciendo obras de rehabilitación o reforma en la misma vivienda alquilada. La rehabilitación por renta, por sus propias características, permite que un arrendatario sin liquidez pero con habilidades constructivas pueda acceder a una vivienda de forma sostenible. La presente tesis doctoral tiene como finalidad analizar el régimen jurídico de la rehabilitación por renta, detectar su problemática y proponer mejoras, así como determinar si esta figura, de acuerdo con la actual normativa, puede ser una alternativa residencial para los sectores de la población más desfavorecidos o bien necesitaría de una reforma legislativa para fomentar su uso. Para alcanzar esta finalidad, se analizan sus precedentes históricos, su naturaleza jurídica, los problemas en la aplicación de las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos y su imbricación en el resto del ordenamiento jurídico como. Todo este análisis finaliza con una propuesta de normativa de cómo se debería modificarse la Ley de Arrendamientos Urbanos para que la rehabilitación por renta fuera realmente funcional como alternativa habitacional.

In a context of difficulties in accessing to housing, Act 4/2013 introduced a new article 17.5 into the Act on Urban Leases. This article regulates the so-called “renovations in lieu of rent” (rehabilitación por renta), that is to say, a tenancy contract in which the tenant does not pay the rent with money but performing renovation works in the same rented dwelling. Renovations in lieu of rent, by its own nature, allows a tenant with no liquidity but with building skills to access an affordable housing. The purpose of this PhD dissertation is to analyse the legal regime of renovations in lieu of rent, to detect its problems and to propose improvements, as well as to determine if renovations in lieu of rent, according to the current regulation, may represent a residential alternative for vulnerable people or if a legislative reform would be needed to promote its use. With this purpose, its historical precedents, its legal nature, the problems in the application of Urban Leases Act and its overlapping in the rest of the legal system are analysed. Once these problems are identified, the dissertation concludes with a legislative proposal, aiming to make renovations in lieu of rent an operational type of housing tenure.