La inversión extranjera a través del fideicomiso inmobiliario para mitigar el déficit habitacional en la República Dominicana

Abstract

La República Dominicana desde hace décadas ha venido presentando un importante déficit habitacional, debido a los altos niveles de pobreza registrados, los bajos salarios percibidos por la gran mayoría de la población, los obstáculos a la financiación hipotecaria, la cultura de la vivienda en propiedad como única alternativa y las deficientes políticas públicas en materia de vivienda, entre otros factores importantes. Es por ello que el legislador dominicano promulgó la Ley 189-11, para el desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso. Esta normativa está orientada a procurar dinamizar, especialmente, el mercado financiero y el sector inmobiliario; así como incentivar la participación privada a la solución del problema de la vivienda, flexibilizando el mercado de financiación e introduciendo nuevos instrumentos para la captación de recursos destinados a la vivienda. La relativamente reciente entrada en vigor de la referida Ley pone de relieve, además, las virtudes de la figura del fideicomiso como estructura asociativa para el emprendimiento de magna proyectos inmobiliarios, destacando su versatilidad, elasticidad y seguridad para el desarrollo de estas inversiones. No obstante, en el presente estudio, aunque se celebran los avances alcanzados con la introducción de esta normativa, se destacan puntos importantes que deben revisarse para el desarrollo efectivo de la misma. Entre estos cabe mencionar que a pesar de que el Estado dominicano se presenta abierto a la inversión extrajera, considerando la inversión inmobiliaria como inversión directa extranjera destacada, no ha contemplado una participación activa de este sector en la solución del déficit habitacional dominicano, pues el marco normativo dominicano carece de políticas activas de captación de este tipo de inversión extranjera, y el Estado se presenta inerte a la celebración de tratados bilaterales o multilaterales de inversión, acuerdos para evitar la doble imposición fiscal e incluso ha limitado la participación extranjera en los fideicomisos mixtos (público-privado) para el desarrollo de proyectos inmobiliarios de bajo costo. Por otra parte, en el presente trabajo de investigación, se pretenden destacar las bondades de la inversión indirecta, nacional y extranjera, en el mercado inmobiliario a través de la figura del fideicomiso y, especialmente, la necesidad de equilibrar los incentivos a las distintas modalidades de inversión inmobiliaria, entre estas, la necesidad de impulsar los fideicomisos de inversión inmobiliaria dedicados al alquiler o alquiler con opción a compra como instrumentos de inversión extranjera y medio de acceso a la vivienda digna. Finalmente, el trabajo destaca la necesidad de completar la normativa 189-11, de acuerdo con las experiencias positivas de legislaciones más desarrolladas, abrir esta normativa a la participación extranjera o, en su caso, de implementar una ley especial que regule e incentive el desarrollo de los fideicomisos dedicados al sector inmobiliario para el alquiler con participación extranjera (como los REIT estadounidense o los FIBRAS mexicanos), aunque con medios de control que permitan garantizar una importante inversión en viviendas económicas, sin que estos instrumentos se concentren en otros sectores inmobiliarios u obvien el sector residencial como viene pasando en la actualidad en otros Estados.

La República Dominicana des de fa dècades ha vingut presentant un important dèficit habitacional, a causa dels alts nivells de pobresa registrats, els “baixos salaris”, percebuts per la gran majoria de la població, els obstacles al finançament hipotecari, la cultura de l'habitatge en propietat com a única alternativa, o les polítiques públiques ineficaces en matèria d'habitatge, entre altres factors importants. És per això que s'ha introduït al marc jurídic dominicà la Llei 189-11, per al desenvolupament del mercat hipotecari i el fideïcomís, una normativa que procura dinamitzar, especialment, el mercat financer i el sector immobiliari, així com incentivar la participació privada a la solució del problema a l'habitatge, flexibilitzar el mercat de finançament i introduir nous instruments per a la captació de recursos destinats a l'habitatge. La relativament recent introducció de la referida Llei destaca, a més, les virtuts de la figura del fideïcomís com a estructura associativa per a l'emprenedoria de projectes immobiliaris, destacant la seva versatilitat, elasticitat i seguretat per al desenvolupament d'aquestes inversions. No obstant això, el present estudi, tot i celebrar els avanços aconseguits amb la introducció d'aquesta normativa, destaca els punts importants que han de revisar-se per tal d’obtenir un desenvolupament efectiu de la mateixa. Entre aquests s’ha de mencionar que, encara que l'Estat dominicà es presenta obert a la inversió estrangera (considerant la inversió immobiliària com a inversió directa estrangera destacada), no ha contemplat una participació activa d'aquest sector en la solució del dèficit habitacional dominicà, perquè el marc normatiu dominicà no gaudeix de polítiques actives de captació d'aquest tipus d'inversió estrangera; aiximateix, l'Estat es presenta inert a la celebració de tractats bilaterals o multilaterals d'inversió, acords per a evitar la doble imposició fiscal i, fins i tot, ha limitat la participació estrangera en els fideïcomisos mixtos (púbic-privat) per al desenvolupament de projectes immobiliaris de baix cost. D'altra banda, es pretenen destacar les bondats de la inversió indirecta, nacional i estrangera, en el mercat immobiliari a través de la figura del fideïcomís, especialment, la necessitat d'equilibrar els incentius a les diferents modalitats d'inversió immobiliària, i,entre aquestes, la necessitat d'incentivar els fideïcomisos d'inversió immobiliària dedicats a la renda, o a la renda amb opció a compra, com a instruments d'inversió estrangera i mitjà d'accés a l'habitatge digne. Finalment, el treball destaca la necessitat de completar la normativa 189-11, d'acord amb les experiències positives de legislacions més desenvolupades, d’obrir aquesta normativa a la participació estrangera, o si escau, d'implementar una llei especial que reguli i incentivi el desenvolupament dels fideïcomisos dedicats al sector immobiliari per a la renda amb participació estrangera (com els REIT estatunidencs o els FIBRES mexicans), encara que amb mitjans de control que permetin garantir una important inversió en habitatges econòmics, sense que aquests instruments es concentrin en altres sectors immobiliaris o obviïn el sector residencial com ve passant actualment a altres Estats.

The Dominican Republic has been suffering a significant housing shortfall for decades due to different factors, such as high levels of poverty, low salaries received by the large majority of the population, presence of obstacles preventing the possibility of getting financing through mortgage, culture of ownership as the only way to get access to housing, ineffective housing policies and other important causes. That is why the Law 189-11 has been incorporated into the Dominican legal framework, aiming at developing the mortgage market and the trust institution. This regulation contributes to the development, especially, of the financial market and of the real estate sector; as well as it encourages private participation to solve the housing problem while making the financing market more flexible and creating new instruments to attract financial resources for housing. The relatively recent implementation of the aforementioned law also highlights the virtues of the trust figure as an associative structure for the big scale real estate projects, emphasizing its versatility, elasticity and security for the realization of these investments. However, although this research shows the progress made due to the implementation of this regulation, it also highlights some important points that must be reviewed in order to provide an effective development of this figure. For example, despite the fact that the Dominican State is open to foreign investment –considering direct foreign investment in real estate especially effective–, it has not contemplated the active foreign participation as an option in this structure, although it could be a solution for the Dominican housing shortfall. This situation can be explained by the lack of legal regulation and policy aimed to attract this type of foreign investment within the Dominican Republic legal framework. The State is inactive when it comes to the celebration of bilateral or multilateral investment agreements or treaties aimed to avoid double taxation; it has even limited foreign participation in mixed trusts (public-private) created for the development of low-cost real estate projects. Nevertheless, we intend to highlight the benefits of domestic and foreign indirect investment in the real estate market through the figure of trust and, especially, to show the need to balance the incentives to the different modalities of real estate investment. Among these, we find the need to promote the real estate investment trusts dedicated to rent or to rent with option of purchase as foreign investment instruments and means of access to decent housing. Finally, the work highlights the importance of complying with the normative 189-11, based on the positive experience of legislations in more developed countries; it also highlights the need for possible foreign investors interested in participating in this structure, as well as the need to adopt a special law that regulates and encourages the development of trusts dedicated to the real estate sector for renting with foreign participation (such as US REITs or Mexican FIBRAS), although it should be controlled in order to guarantee the investment in affordable housing, which is also important, and to avoid the concentration of these instruments in other real estate sectors or the exclusion of residential sector as it happens in other States.