Cuernavaca : ciudad de fraccionamientos residenciales de baja densidad (1900-1997). Los ejemplos de: llanos de Ahuatepec y lomas de Ahuatlán

Abstract

With this research I wanted to find out what the urban growth of Cuernavaca was like from 1900 to 1997, and understand the dynamics of that process in the context of a strong capitalism, in order to explain how the agricultural social land has been integrating into the city. The process started since the small village was 70 ha. large, until it reached an extension of 18 km2 and a medium size density of 180 hab./ ha, all of this without urban planification. Its urban shape was constraint by its topography since the Spanish foundation; the city is situated on an elongated and sloping hill located between two deep ravines which run almost parallel from north to south and limited its growth.My main hypothesis or statement is that the Cuernavaca urbanization model was the product of the process of formation of a medium-sized city, where the proximity to the great metropolis created a demand for second-home housing and the response came from the ruling classes through usurpation of social agricultural land, creating large extensions of land for urban speculation, due to the lack of a regulatory urban planning framework and the corruption. With this research I demonstrate how these urbanizations as formal residential low density subdivisions called ‘Fraccionamientos’, have structured the current layout of Cuernavaca, a topic that led me to other topics closely related to this issue: that of real estate agents and their interests and strategies. The work is exemplified by the empirical review of two areas: Lomas de Ahuatlán on the hills to the west of the city, and to the east with the Llanos de Ahuatepec, where in the first third of the twentieth century, a governor and his family appropriated hundreds of thousands of square meters of social land creating large urbanizations the Vista Hermosa fraccionamiento in the company town style, which boosted growth towards the valley on the east of the historic center. In Lomas de Ahuatlán an extensive real estate development was created in 1997 together with a series of subdivisions that accompanied this urban growth. The trend of urbanization model was followed and replicated by other real estate agents who urbanized other areas of the city.These low-density suburban developments which grew in the form of subdivisions were originally destined as secondary residential housing for a high-income segment of the population, but over time and due to market saturation, they were adapted for middle-class first residence homes. However, the speed of this last settlement was limited both by the topographic characteristics of the city and by the low investment in infrastructure, which caused that for many years there were no bridges in the most important ravines. Taking into consideration that 90% of the land was social property – ‘ejidal’ or community property, real estate agents bought the land to farmers or community members, and in other cases they acted through dispossession or fraudulent legal action. This trend, which lasted six decades, doubled the urban land approximately every ten years, contributing to the rapid expansion of the city.In the last third of the 20th century the so-called ‘Colonias’ or proletarian urbanizations were also created, with the pressure of urban social movements. This was another type of popular residential subdivision, with smaller plots, narrower streets, and no green areas. In this period working-class neighborhoods were created by invasion and subsequent social vindication, with great tolerance from the local governments of the ruling party. We can see how the growth of Cuernavaca from 1997 dropped and extended towards the periphery, especially to the conurbation with the municipalities to the south-west of Temixco, Jiutepec and Tejalpa, and at the same time, the supply of land multiplied, covering various strata and typologies.

Con esta tesis investigo el crecimiento urbano de Cuernavaca, de 1900 a 1997, para entender la configuración de forma urbana actual y la dinámica del proceso de crecimiento en el marco de un fuerte capitalismo concurrencial. Explicar cómo se ha ido integrando el suelo agrícola o baldío al uso urbano, partiendo de una villa poco poblada de 70 ha, hasta llegar a alcanzar una extensión de18 km2 con densidad media de 180 hab./ ha, sin planificación urbanística. Su forma urbana estuvo condicionada desde su fundación española por la topografía: la ciudad está sobre una loma alargada en pendiente de montaña situada entre dos profundos barrancos, que corren casi paralelos de norte a sur y que limitaron su crecimiento.Mi hipótesis o afirmación principal es que el modelo de urbanización de Cuernavaca fue producto de un proceso de formación de ciudad media, donde la cercanía a la gran metrópoli creó una demanda de vivienda de segunda residencia y la respuesta vino desde las clases dominantes del sistema político mediante la usurpación de suelo agrícola social formando grandes bolsas de suelo para la especulación urbana; posibilitado por la falta de un marco normativo, la carencia de planificación urbana y la corrupción.Demuestro cómo estas urbanizaciones residenciales de baja densidad llamados `fraccionamientos¿ han estructurado el trazado actual de Cuernavaca, un tema que me condujo a otros íntimamente relacionado con este asunto: el de los agentes inmobiliarios y sus intereses y sus estrategias. El trabajo se ejemplifica con la revisión empírica de dos zonas: Lomas de Ahuatlán sobre las lomas al oeste de la ciudad y al este con los Llanos de Ahuatepec, donde en el primer tercio del siglo XX un gobernador y su familia se apropiaron de cientos de miles de metros cuadrados de suelo social, creando el fraccionamiento Vista hermosa: la más grande urbanización al estilo company town, orientando el crecimiento hacia el valle, al este del centro histórico. En Lomas de Ahuatlán se crea en 1997 un gran desarrollo inmobiliario junto con una serie de fraccionamientos que acompañaron este crecimiento. Tendencia del modelo de urbanización seguida y replicada por otros agentes inmobiliarios a veces sin preparación, que urbanizan otras zonas de la ciudad. Las formaciones suburbanas de baja densidad en la forma de fraccionamientos se destinaron originalmente a segunda residencia para un segmento de altos ingresos que vacacionaba desde ciudad de México, pero con el tiempo y debido a la saturación del mercado se adaptaron para primera residencia de clases altas y medias. Estos poblamientos estuvieron limitados por las mismas características topográficas ya mencionadas, aunado a la poca inversión en infraestructura, esto llevó a que la agregación de puentes a lo largo del período condicionara ese crecimiento. Tomando en cuenta que en 1900 el 90% del suelo del municipio era de propiedad social ¿ejidal o comunal¿ la adquisición de suelo por parte de urbanizadores fue mediante la acción de compra ilegal, despojo u otras acciones judiciales fraudulentas. Esta tendencia de las primeras seis décadas del periodo estudiado duplicaba cada diez años el suelo urbano, expandiendo la antigua Villa.En el último tercio del siglo veinte, con la presión de los movimientos sociales urbanos se crearon las colonias populares o proletarias, lotes más pequeños, calles más estrechas y sin zonas verdes. En este periodo se ubican también colonias populares creadas por invasión y posterior regularización con tolerancia del partido político gobernante. Se observa como el crecimiento de Cuernavaca a partir de 1997 se ralentiza y se dispersa hacia la periferia, sobre todo a la conurbación con los municipios al sur y oeste; Temixco, Jiutepec y Tejalpa, al mismo tiempo que la oferta de suelo se multiplicó, cubriendo diversos estratos y tipologías.