El impacto de la crisis financiera y económica en los deudores con préstamos hipotecarios concedidos para la adquisición de una vivienda. Estudio comparado entre España y Puerto Rico

Abstract

La mayoría de las historias exitosas relacionadas con la adquisición de una vivienda por una familia han incluido procesos nacionales de formulación de políticas, impulsadas y coordinadas por el Estado. La crisis económica de 2008 se manifestó de forma muy particular en el sector de la vivienda. Los problemas en la economía comenzaron a raíz de la crisis financiera de 2007 con la caída en el valor de los productos financieros relacionados con los préstamos hipotecarios. La fuerte caída del valor de dichos productos financieros provocó el cierre de bancos, generó cuantiosas pérdidas y tuvo el efecto de desatar un aumento sin precedente en los procesos de ejecución de hipotecas. Como resultado muchos consumidores comenzaron a perder sus viviendas enfrentando procesos de ejecución hipotecaria rígidos y expeditivos. En este trabajo analizamos los aspectos más sobresalientes de la aplicación de la doctrina de cláusulas abusivas en España como: la falta de transparencia y la abusividad de las cláusulas del préstamo hipotecario. La hipoteca en Puerto Rico tiene las características de la hipoteca española y el Registro de la Propiedad. El Derecho hipotecario español y el Derecho procesal de EE. UU. convergen en Puerto Rico desde hace más de un siglo, particularmente, en el tema de la hipoteca. La presente tesis compara las legislaciones de Puerto Rico y España analizando: (a) el trasfondo histórico de la Ley Hipotecaria española y su aplicación en Puerto Rico, (b) el derecho real de hipoteca de España y Puerto Rico con el mortgage de EE. UU., (c) la financiación de la vivienda en EE. UU. y su impacto en Puerto Rico y España, (d) la ingeniería financiera en la cesión de créditos hipotecarios en EE. UU. y su efecto en Puerto Rico y España, (e) el préstamo hipotecario concedido para la adquisición de una vivienda, (f) la regulación privada del mercado hipotecario y sus efectos en la gestión y administración de un préstamo hipotecario, (g) los procesos de ejecución de hipotecas, (h) la Directiva 2014/17/UE y su obligada transposición en España y (i) las reformas de los préstamos hipotecarios en Puerto Rico. A través de este trabajo presentamos una visión comparativa entre Puerto Rico y España, comentamos las decisiones tomadas y algunos errores de enorme valor relacionados con el crédito obtenido para la adquisición de una vivienda. La forma en la cual se titulizaron las hipotecas tiene un impacto directo en los deudores a la hora de éstos buscar alternativas para modificar los términos y condiciones de sus préstamos hipotecarios. En Puerto Rico, por décadas no ha cambiado la manera en la cual los bancos atienden los asuntos relacionados con los derechos de los consumidores y es evidente la deficiencia que existe en la protección de un bien tan crítico como la vivienda.

Most success stories related to family homeownership have involved national policy- making processes, driven and coordinated by the State. The 2008 economic crisis manifested itself in a very particular way in the housing sector. The problems in the economy began in the wake of the 2007 financial crisis with the fall in the value of financial products related to mortgage lending. The sharp fall in the value of these financial products caused banks to close, generated heavy losses and triggered an unprecedented increase in foreclosure proceedings. Many consumers lost their homes, facing rigid and expeditious foreclosure processes. This paper analyses the most salient aspects of applying the doctrine of unfair terms in Spain, such as the lack of transparency and the unfairness of mortgage loan clauses. Mortgages and the Land Registry or Property Registry in Puerto Rico are similar to those of Spain. Spanish mortgage law and US procedural law have been converging in Puerto Rico for more than a century, particularly on the subject of mortgages. This thesis compares the legislation of Puerto Rico and Spain by analysing: (a) the historical background of the Spanish Mortgage Law and its application in Puerto Rico, (b) the Spanish and Puerto Rican mortgage law with the US mortgage, (c) US housing finance and its impact on Puerto Rico and Spain, (d) financial engineering in the assignment of mortgage loans in the US and its effect on Puerto Rico and Spain and its effect on Puerto Rico and Spain, (e) the mortgage loan granted for the purchase of a home, (f) private regulation of the mortgage market and its effects on the management and administration of a mortgage loan, (g) mortgage foreclosure processes, (h) Directive 2014/17/EU and its mandatory transposition in Spain and (i) mortgage loan reforms in Puerto Rico. This paper presents a comparative view between Puerto Rico and Spain, commenting on the decisions taken and some valuable mistakes related to loans taken out to purchase a home. How mortgages were securitised directly affected debtors when they sought alternatives to modify the terms and conditions of their mortgage loans. In Pu erto Rico, how banks deal with consumer rights issues has not changed for decades, and the deficiency in the protection of such a critical asset as housing is evident.