Racionalidad subyacente y evolución institucional de los sistemas de transmisión onerosa de derechos reales. Especial referencia a la función del Registro de la Propiedad Inmobiliaria

Abstract

La finalidad de esta tesis se dirige a demostrar que el Registro de la Propiedad español no tiene como objeto publicar procesos transmisivos consumados extrarregistralmente. El artículo 34 de la Ley Hipotecaria regula un sistema de transmisión / adquisición registral que es, junto con la usucapión, el único procedimiento de adquisición de una titularidad inmobiliaria in rem en un entorno de contratación impersonal como es el propio de una economía de mercado. Dado que la inscripción es voluntaria, opera solamente en relación a la propiedad inscrita y, a diferencia de la usucapión, no tiene por objeto suplir la falta de poder de disposición del transmitente, posibilitando de ese modo una adquisición a non domino, si bien esta puede ser una consecuencia derivada ocasionalmente de su función.

La finalidad del sistema de transmisión registral consiste en posibilitar la existencia de titularidades seguras y fácilmente transmisibles en un entorno de contratación impersonal, caracterizado por la información incompleta, lo que dificulta la contratación y, por lo tanto, la especialización, base de la creación de riqueza. Para conseguir esta finalidad, su función consiste en concentrar en los asientos registrales toda la información jurídicamente relevante para el adquirente, de modo que las vicisitudes de alcance real de actos y contratos anteriores referentes al mismo bien inmueble, así como las cargas y gravámenes sobre este, que no consten inscritas, no le afecten, salvo las expresamente exceptuadas por la ley.

Las inscripciones se ajustan, de este modo, a una de las características esenciales de todo Derecho, a la seguridad del tráfico jurídico: comprimir la información necesaria para contratar y, por lo tanto, los costes necesarios para ello, sin que, por lo tanto, sea necesaria, para el adquirente, más información, que, en otro caso, podría frustrar su adquisición.

El sistema de transmisión / adquisición registral significa una intervención directa del Estado en el sistema de transmisión /adquisición de titularidades inmobiliarias, la cual es consistente con el hecho de que, en un moderno Estado de Derecho, la propiedad es una función del Estado, el cual debe intervenir para conseguir que el derecho de propiedad

cumpla su función, a saber: estimular la realización de inversiones a largo plazo que permitan un uso especializado y, por lo tanto, productivo de los bienes, así como facilitar la reasignación constante de recursos escasos a quienes, en cada momento, hagan un uso más eficiente de estos.

Esta intervención del Estado es directa, es decir, normativa -artículo 34 de la Ley Hipotecaria- e institucional -Registro de la Propiedad-, lo que confiere a la inscripción la naturaleza de acto estatal. La intervención es necesaria debido a que no se puede conceder a la posesión inmobiliaria el mismo alcance que a la posesión mobiliaria, pues pondría en riesgo a los propietarios, dificultaría la separación entre propiedad y control y, por lo tanto, el uso especializado de los bienes.

Por ello, no se puede dar a las situaciones posesorias derivadas de actos entre particulares, que no han obtenido el reconocimiento del Estado, plasmado en la correspondiente inscripción, como alcance legitimador para destruir su eficacia.

La finalitat d’aquesta tesi es dirigeix a demostrar que el Registre de la Propietat espanyol no té com a objecte publicar processos transmissius consumats extraregistralment. L'article 34 de la Llei Hipotecària regula un sistema de transmissió / adquisició registral que és, juntament amb la usucapió, l'únic procediment d'adquisició d'una titularitat immobiliària in rem en un entorn de contractació impersonal com és el propi d'una economia de mercat. Atès que la inscripció és voluntària, opera només en relació a la propietat inscrita i, a diferència de la usucapió, no té per objecte suplir la manca de poder de disposició del transmitent, possibilitant així una adquisició a non domino, si bé aquesta pot ser una conseqüència derivada ocasionalment de la seva funció.

La finalitat del sistema de transmissió registral consisteix a possibilitar l'existència de titularitats segures i fàcilment transmissibles en un entorn de contractació impersonal, caracteritzat per la informació incompleta, cosa que dificulta la contractació i, per tant, l'especialització, base de la creació de riquesa. Per aconseguir aquesta finalitat, la seva funció consisteix a concentrar als assentaments registrals tota la informació jurídicament rellevant per a l'adquirent, de manera que les vicissituds d'abast real d'actes i contractes anteriors referents al mateix bé immoble, així com les càrregues i els gravàmens sobre aquest bé, que no constin inscrites, no l'afectin, llevat de les expressament exceptuades per la llei.

Les inscripcions s'ajusten, així, a una de les característiques essencials de tot Dret, a la seguretat del tràfic jurídic: comprimir la informació necessària per contractar i, per tant, els costos necessaris, sense que, per tant, sigui necessària, per a l'adquirent, més informació que, si no, podria frustrar-ne l'adquisició.

El sistema de transmissió / adquisició registral significa una intervenció directa de l'Estat en el sistema de transmissió / adquisició de titularitats immobiliàries, la qual és consistent amb el fet que, en un Estat modern de Dret, la propietat és una funció de l'Estat, el qual ha d'intervenir per aconseguir que el dret de propietat compleixi la seva funció, és a dir: estimular la realització d'inversions a llarg termini que permetin un ús especialitzat

i, per tant, productiu dels béns, així com facilitar la reassignació constant de recursos escassos a qui, en cada moment, en facin un ús més eficient.

Aquesta intervenció de l'Estat és directa, és a dir, normativa -article 34 de la Llei Hipotecària- i institucional -Registre de la Propietat-, cosa que confereix a la inscripció la naturalesa d'acte estatal. La intervenció és necessària pel fet que no es pot concedir a la possessió immobiliària el mateix abast que a la possessió mobiliària, ja que posaria a risc als propietaris, dificultaria la separació entre propietat i control i, per tant, l’ús especialitzat dels béns.

Per això, no es pot donar a les situacions possessòries derivades d'actes entre particulars, que no han obtingut el reconeixement de l'Estat, plasmat a la corresponent inscripció, com a abast legitimador per destruir-ne la seva eficàcia.

The purpose of this thesis is aimed at demonstrating that the Spanish Property Registry does not have the purpose of publishing transfer processes consummated extra- registration. Article 34 of the Mortgage Law regulates a registration transfer / acquisition system which is, together with usucaption, the only procedure for acquiring real estate ownership in rem in an impersonal contracting environment such as that typical of a market economy. Given that the registration is voluntary, it operates only in relation to the registered property, and, unlike the usucapion, it is not intended to make up for the transferor's lack of power of disposal, thus enabling a non-domino acquisition, although this it can be a consequence derived occasionally from its function.

The purpose of the registration transmission system is to enable the existence of secure and easily transferable titles in an impersonal contracting environment, characterized by incomplete information, which makes contracting difficult and, therefore, specialization, the basis for the creation of wealth. To achieve this purpose, its function consists of concentrating in the registry entries all the legally relevant information for the acquirer, so that the vicissitudes of real scope of previous acts and contracts referring to the same real estate, as well as the charges and encumbrances on this, which are not registered, do not affect you, except those expressly excepted by law.

The inscriptions are adjusted, in this way, to one of the essential characteristics of all Law, to the security of the legal traffic: compress the information necessary to contract and, therefore, the necessary costs for it, without, therefore, it is necessary, for the acquirer, more information, which, in another case, could frustrate its acquisition.

The registration system of transmission / acquisition means a direct intervention of the State in the system of transmission / acquisition of real estate titles, which is consistent with the fact that, in a modern Rule of Law, property is a function of the State, the which must intervene to ensure that the property right fulfills its function, namely: to stimulate long-term investments that allow a specialized and, therefore, productive use of assets, as well as to facilitate the constant reallocation of scarce resources to those who, at all times, make more efficient use of these.

This intervention of the State is direct normative -article 34 of the Mortgage Law- and institutional -Property Registry-, which confers to the registration the nature of a state act. The intervention is necessary because real estate possession cannot be granted the same scope as movable possession, since it would risk to the owners, it would hinder the separation between ownership and control and, therefore, the specialized use of the assets.

For this reason, possessory situations derived from acts between individuals, which have not obtained recognition from the State, embodied in the corresponding registration, cannot be given as a legitimizing scope to destroy their effectiveness.