Propietat immobiliària i accés a la vivenda en una ciutat en plena expansió demogràfica i econòmica. Reus a la segona meitat del segle XVIII

Abstract

En el segle XVIII Reus participa de forma activa amb el creixement demogràfic, econòmic i urbanístic de Catalunya, i esdevé la segona ciutat del Principat, quan passa d'uns 4.000 a més de 16.000 habitants el 1802. Expansió iniciada el segle anterior, amb el desenvolupament de les activitats manufactureres de la indústria de la llana, de la pell, de l'espart i la terrissa; i en el XVIII amb una aposta decisiva per la seda (que pren el lloc a la llana) i l'aiguardent, el comerç català del qual té com a port exportador el de Salou.<br/>Reus esdevé la capital comercial i econòmica del sud de Catalunya, amb un hinterland que abarca bona part del Camp de Tarragona, el Priorat, la Conca de Barberà, i s'allarga cap a la Ribera d'Ebre, Urgell i les Garrigues. És un centre generador de riquesa, que permet a un conjunt de comerciants acumular capitals i esdevenir nobles, i és focus d'atracció de l'excedent de mà d'obra rural.<br/>La classe dirigent local és també la més poderosa econòmicament i té un objectiu clar: fer la ciutat gran i moderna, i a la vegada beneficiar-se'n. Una de les vies d'assolir-ho, serà invertint en obra pública; un altre, exercint un control de les competències pròpies (tot el que afecta el sòl públic); i la que ens ha ocupat, afavorir la construcció d'habitatge, perquè els nouvinguts puguin sumar les xifres de veïns de Reus. Hem estudiat l'accés a l'habitatge a través de tres fonts documentals: la notarial (compravendes), la municipal (llibres d'acords, cadastres) i la parroquial (llibretes de combregants, sagramentals), sense descuidar els fons patrimonials.<br/>L'oferta de vivendes arriba de la mà de la iniciativa privada, previ permís o trabes governamentals. Reus creix horitzontalment, ampliant abastament l'ocupació de l'espai urbà, i de forma radial, a l'entorn del centre neuràlgic, la plaça del Mercadal, on el dilluns arriben milers de persones del rerepaís per a comprar i vendre. Es posa sòl a disposició de la construcció mitjançant la creació de censals sobre el seu preu, amb una mena d'establiment.<br/>Des de principis de segle el creixement és evident, seguint una dinàmica iniciada en el segle anterior, que s'accelera a partir del 1750, i que continuarà en el posterior. La particularitat és l'oferta, que respon a la demanda d'habitatge popular, cases unifamiliars, d'uns 40 metres quadrats de planta, amb façanes de 3 o 4 metres, que reparteixen l'espai en alçada, amb tres o quatre pisos. Espai reduït, però aprofitat i desitjat pels reusencs, que aspiren a accedir a la plena propietat de la seva llar. L'interès del censal, al 3% des del 1750, en serà una de les claus. La forma de pagament de les cases a finals de segle es formalitza davant de notari en un 50% en censal, un 25% en debitori i un 25% en metàl·lic. La segona forma d'accedir a l'habitatge és l'arrendament, que només afecta a un 30% dels immobles, que permet una gran mobilitat individual i presenta una estabilitat al llarg del segle, tant d'oferta com de preus, en no haver-hi pressió de demanda, excepte en les cases-botiga del Mercadal i carrers adjacents.<br/>Les expectatives del creixement de l'activitat constructora fan atractives les inversions i que aquesta vagi agafant una autonomia. En el negoci de la construcció podem parlar de tres agents: els urbanitzadors, els promotors i els intermediaris. Entre els primers distingim els antics propietaris dels horts, els especuladors i les institucions. Els qui tenen gairebé l'exclusivitat són els segons, molts d'ells pertanyents a l'elit governant. N'estudiem un exemple, els Freixa. Els promotors són els qui construeixen el pati per a vendre'l: alguns mestres de cases actuen d'empresaris, però no són menys els particulars (comerciants i mestres artesans) que fan de la promoció una forma d'inversió. Finalment, els intermediaris o agents immobiliaris són els qui n'obtenen més guanys, amb comissions de l'ordre del 33,33%.<br/>A principis del segle següent, el mercat es professionalitza més i s'aprecien petits canvis: una lenta concentració de la propietat, un increment dels arrendaments urbans i l'aparició de les cases de pisos.

In the 18th century, Reus played an active role in Catalonia's demographic, economic and urban growth, becoming the Principality's second city, growing from some 4,000 to 16,000 inhabitants by 1802. The expansion began in the previous century, with the development of industrial manufacturing activities for wool, leather, esparto and pottery; and in the 18th century with a decisive switch to silk (which took the place of wool) and spirits, Catalan trade that used Salou as its port for exports.<br/>Reus became the commercial and economic capital of southern Catalonia, with a hinterland that included a good part of Camp de Tarragona, Priorat and Conca de Barberà areas and reached as far as Ribera d'Ebre, Urgell and Garrigues areas. It was a wealth-generating centre, which allowed a group of tradesmen to accumulate capital and become nobility, and it was a magnet for the surplus rural workforce.<br/>The local governing class was also the most powerful economically and had one clear objective: to make the city bigger and more modern, whilst also benefiting themselves. One of the ways to achieve this was to invest in public works; another was to control the areas they were responsible for (all that affecting public land), and that which we have looked at here, encouraging the construction of housing, so that the newcomers could add to Reus's population statistics. We have studied the access to housing via three documentary sources: notary (purchases), municipal (agreement ledgers, cadastres) and parish (records of church-goers), alongside records of assets.<br/>The housing put on sale came from private initiatives, following governmental paperwork or permits. Reus grew horizontally, with an important spread of occupation of urban land, and radially, around the nerve centre, Mercadal Square, where thousands of people from the surrounding area came each Monday to buy and sell. Land was made available for construction with the creation of annuities on the price, with a form of taxation.<br/>The growth was obvious from the start of the century, following on from the trend set in the previous century, and accelerating from 1750 onwards and continuing on into the next century. A unique factor was the supply, which responded to the demand for affordable housing; family homes, with 40 square metres per floor, facades 3 or 4 metres across, spreading the space on different levels, over three or four stories. Small spaces, but spaces that the people wanted and made the most of. They represented the homes that they wanted to own. Annuity interest, 3% from 1750, played an important part. The method of payment for these houses at the end of the century was formalised before a notary with 50% as an annuity, 25% as a loan and 25% in cash. The second way of accessing housing was via a lease, only the case for 30% of properties, which allowed for a high level of individual mobility. It remained stable throughout the century, both in terms of the supply and the prices, as there was no pressure in terms of the demand, apart from the house-shops on Mercadal Square and the nearby streets.<br/>The growth forecasts for construction activities meant that investments were attractive and that they could achieve a degree of independence. There were three agents in the construction business: urban developers, property developers and intermediaries. In the first group, we can distinguish between former owners of farmland, speculators and the institutions. Those who had an almost exclusive hold on matters were the second, many of whom belonged to the governing elite. We shall study one example, the Freixa family. The property developers were those who prepared the land to then sell: some of the developers were businesspeople, but there was an equal number of private individuals (tradesmen and craftsmen) who developed land as a form of investment. Finally, the intermediaries or property agents were those who made the most profit, with commissions of around 33.33%.<br/>At the start of the following century, the market became more professional and small changes became noticeable: a slow concentration of the property, an increase in urban leases and the appearance of apartment buildings.